Informe · Vivienda México

El boom de vivienda no es un boom de desarrolladoras.

De enero a julio de 2026 se registraron 297,239 viviendas en México, +183.7% contra el mismo período de 2025. Es el mayor salto de la serie. Pero 97% de ese crecimiento está en un solo segmento, y no es el que construye la desarrolladora privada.

+183.7%

Registro nacional de vivienda, enero a julio 2026 vs 2025

×14.9

Segmento Popular hasta 200 UMAs

+2.6%

Tradicional, Media y Residencial — donde opera la desarrolladora privada

3,122

Empresas de edificación residencial con 11 o más personas en todo el país

Los dos mercados que el número nacional esconde

El mismo endpoint, la misma ventana de meses, partido por segmento. El segmento privado venía creciendo de forma sostenida hasta 2025: pasó de 64,470 a 85,756 viviendas entre 2023 y 2025. En 2026 se frenó. El otro se multiplicó por trece.

Popular hasta 200 UMAs Tradicional, Media y Residencial

Viviendas registradas en el RUV, enero a julio de cada año. El segmento Popular hasta 200 UMAs pasó de 13,424 a 200,613; Tradicional, Media y Residencial juntos, de 85,756 a 88,024. Fuente: SNIIV / SEDATU.

Dónde construye el Estado y dónde hay mercado

Cruzamos las viviendas registradas de cada estado contra las empresas de edificación residencial que hay para construirlas. El resultado no mide productividad: mide quién está construyendo.

Tamaulipas

721.1

México

429.9

Quintana Roo

280.6

Hidalgo

258.9

Tabasco

205.3

Nuevo León

117.3

Morelos

109.0

Sinaloa

104.3

Durango

99.7

Guanajuato

92.5

Coahuila de Zaragoza

87.4

Chihuahua

71.6

Sonora

71.5

Guerrero

63.5

Veracruz de Ignacio de la Llave

61.9

Zacatecas

57.8

Michoacán de Ocampo

54.4

Baja California

43.7

Jalisco

43.6

Chiapas

40.1

San Luis Potosí

38.5

Querétaro

38.3

Puebla

32.7

Colima

31.2

Aguascalientes

29.7

Yucatán

28.2

Nayarit

27.9

Ciudad de México

13.1

Viviendas registradas enero a julio 2026 ÷ establecimientos de edificación residencial (SCIAN 2361) con 11 o más personas ocupadas. Estados con más de 1.500 viviendas registradas. Fuentes: SNIIV / SEDATU e INEGI / DENUE.

Más de 200 por empresa

Ningún mercado privado sostiene ese ritmo con las empresas que tiene registradas. Donde el número se dispara, quien está construyendo es el programa federal, no el sector.

Entre 15 y 40 por empresa

Es el rango de un mercado de desarrolladoras funcionando: muchas empresas, proyectos de escala manejable, obra privada que se vende.

La salvedad

El DENUE ubica cada establecimiento en su domicilio fiscal, no donde construye. Una desarrolladora con sede en un estado y obra en otro cuenta en el primero.

Registrada no es construida

El RUV no sólo registra: verifica en campo el avance de obra. Comparar las dos cifras por estado muestra dónde está entrando vivienda que todavía no se levantó. Nacional: 297,239 registradas contra 207,236 verificadas.

Estado	Registradas	Verificadas	Verif./Reg.	Empresas	Viv./empresa
Tamaulipas	53,362	21,738	0.41	74	721.1
México	49,008	9,498	0.19	114	429.9
Nuevo León	20,754	14,848	0.72	177	117.3
Sinaloa	19,607	11,152	0.57	188	104.3
Quintana Roo	18,803	16,646	0.89	67	280.6
Hidalgo	15,790	12,446	0.79	61	258.9
Sonora	12,150	12,316	1.01	170	71.5
Jalisco	11,907	9,694	0.81	273	43.6
Guanajuato	11,190	10,965	0.98	121	92.5
Tabasco	10,879	10,247	0.94	53	205.3
Coahuila de Zaragoza	10,659	8,818	0.83	122	87.4
Durango	6,478	6,821	1.05	65	99.7

El cociente no es una tasa de conversión: lo que se verifica hoy se registró antes, así que compara cohortes distintas. Sirve para leer presión — por encima de 1 se está terminando obra vieja, muy por debajo está entrando obra que todavía no arrancó.

Y el crédito, ¿a qué le presta?

Créditos Infonavit de adquisición en enero a julio de 2026, separando la compra de vivienda de los créditos de ampliación y rehabilitación.

103,312

Créditos para vivienda nueva · $84.1 mil millones

96,850

Créditos para vivienda existente · $79.1 mil millones

204,930

Ampliación y rehabilitación — no es compra de vivienda

La compra de vivienda nueva es 51.6% del crédito de adquisición. Es el dato que más se lee mal: si no se separan los créditos de ampliación, la vivienda existente parece aplastar a la nueva y la conclusión se invierte.

Un municipio de 31,898 habitantes registró 39,000 viviendas

El municipio con más vivienda registrada del país en enero a julio de 2026 es Apaxco, México. En 2023, 2024, 2025 no registró ninguna.

Municipio	Estado	Registradas	Verificadas	Producidas
Apaxco	México	39,000	0	0
Victoria	Tamaulipas	29,568	2,426	104
Benito Juárez	Quintana Roo	14,650	12,407	2,302
Matamoros	Tamaulipas	12,808	277	665
Culiacán	Sinaloa	10,897	7,420	1,059
Altamira	Tamaulipas	7,064	5,460	176
García	Nuevo León	6,424	3,923	1,030
Gómez Palacio	Durango	5,747	5,866	360
Mineral de la Reforma	Hidalgo	4,913	4,206	423
Juárez	Nuevo León	4,906	3,979	2,759
Mazatlán	Sinaloa	4,869	1,669	1,232
Tlajomulco de Zúñiga	Jalisco	4,696	3,712	1,716

El registro precede a la obra por diseño, así que pocas verificaciones en el año en curso es lo esperable y no dice nada por sí solo. Lo que sí se puede comparar es entre municipios del mismo año: Victoria registró 29,568 viviendas y ya tiene 2,426 verificadas en 2026.

El mercado formal de vivienda cabe en 100 municipios

México tiene 2,469 municipios. En 2023–2026, sólo 469 registraron al menos una vivienda en el RUV. Los 100 de arriba concentran el 88% de todo lo registrado.

27%

del registro nacional está en los 10 municipios de arriba

49%

del registro nacional está en los 25 municipios de arriba

70%

del registro nacional está en los 50 municipios de arriba

88%

del registro nacional está en los 100 municipios de arriba

El déficit no está donde está la oferta

El rezago habitacional mide viviendas que ya existen y son precarias: materiales deficientes en pisos, techos o muros, sin excusado, o con hacinamiento. En 2020 había 8,504,424 en todo el país —244 de cada mil viviendas—, y el 50% de esas viviendas está en municipios donde no se registró ninguna vivienda formal en 2023–2026.

Cómo NO leer este número. Rezago no es demanda de vivienda nueva. Un municipio con rezago alto no necesita esa cantidad de casas nuevas: tiene esa cantidad de casas malas, y eso se resuelve con mejoramiento y ampliación, no con obra nueva de una desarrolladora. Y "cero registro" tampoco es "cero construcción": el RUV sólo ve vivienda susceptible de financiamiento institucional, así que la autoproducción —justamente lo esperable donde hay rezago— no aparece. Lo único que este cruce muestra, y lo muestra bien, es hasta dónde llega el circuito formal de vivienda.

rango de la estimación valor estimado

Viviendas en rezago habitacional, total nacional. Fuente ENIGH, bienal. La banda es el intervalo de confianza al 95%: ENIGH es una encuesta, no un censo. La serie arranca en 2016 y no antes porque los años previos pertenecen a una serie anterior con otra metodología, y empalmarlas fabricaría una tendencia. Entre 2016 y 2024 los intervalos no se superponen: la baja es real.

Explorá los 2,469 municipios

Estado Ordenar por Sólo municipios sin registro formal

Municipio	Estado	En rezago	Cada mil	Registradas 2023–2026
Tijuana	Baja California	185,603	329	14,796
Mexicali	Baja California	140,953	433	10,543
Juárez	Chihuahua	137,071	311	12,902
Ensenada	Baja California	76,033	546	685
Acapulco de Juárez	Guerrero	75,659	339	9,284
Centro	Tabasco	63,063	320	14,109
Tapachula	Chiapas	58,846	618	10,750
Iztapalapa	Ciudad de México	50,186	103	—
Cárdenas	Tabasco	47,617	696	2
Huimanguillo	Tabasco	44,053	813	6,814
Veracruz	Veracruz de Ignacio de la Llave	42,877	216	24,604
Comalcalco	Tabasco	42,824	734	3,321
Chimalhuacán	México	41,846	232	—
San Luis Río Colorado	Sonora	41,329	688	1,275
Tuxtla Gutiérrez	Chiapas	40,834	250	5,175

Top 15 de 2,469 municipios · todo el país · por viviendas en rezago

Dos compradores, dos mercados

Créditos para vivienda nueva en enero a julio de 2026, según de dónde sale el dinero. Casi el mismo monto total; un tercio de las operaciones.

$2.5M

Ticket promedio de la banca · 32,164 créditos · $81.8 mil millones

$0.8M

Ticket promedio del Infonavit · 103,312 créditos · $84.1 mil millones

3.1×

Cuántas veces más grande es la operación bancaria

La vivienda que vende una desarrolladora privada se financia del lado de la banca. Es el mercado más pequeño en unidades y equivalente en pesos: por cada crédito bancario para vivienda nueva entran 2.5 millones de pesos, contra 0.8 del crédito institucional.

Dónde sube el precio y no sube la oferta

Variación del índice de precios de la vivienda (SHF) contra vivienda registrada, por estado. Precio que sube con volumen bajo y muchas empresas es el patrón de un mercado con demanda que la oferta no alcanza.

Precio interanualViviendasViv./empresa

Tamaulipas

14.7%

53,362

721.1

Baja California

12.1%

4,718

43.7

Guanajuato

11.0%

11,190

92.5

Sonora

10.9%

12,150

71.5

Veracruz de Ignacio de

10.9%

5,075

61.9

Puebla

10.2%

4,511

32.7

Jalisco

10.0%

11,907

43.6

Baja California Sur

9.9%

559

3.9

Campeche

9.8%

843

49.6

Nayarit

9.8%

1,647

27.9

Sinaloa

9.6%

19,607

104.3

Yucatán

9.4%

5,701

28.2

Nuevo León

9.3%

20,754

117.3

Coahuila de Zaragoza

9.2%

10,659

87.4

México

9.2%

49,008

429.9

Oaxaca

8.8%

736

11.9

Chihuahua

8.8%

5,728

71.6

Chiapas

8.5%

2,047

40.1

Quintana Roo

8.3%

18,803

280.6

Tabasco

8.3%

10,879

205.3

Hidalgo

8.0%

15,790

258.9

Colima

7.3%

1,871

31.2

Querétaro

6.5%

3,712

38.3

Ciudad de México

6.5%

2,130

13.1

Tlaxcala

5.8%

975

51.3

Aguascalientes

5.1%

2,908

29.7

San Luis Potosí

5.1%

4,123

38.5

Durango

4.7%

6,478

99.7

Zacatecas

4.0%

2,140

57.8

Morelos

3.8%

1,635

109.0

Michoacán de Ocampo

3.3%

3,751

54.4

Guerrero

1.9%

1,842

63.5

Variación del Índice SHF de Precios de la Vivienda, T2 2026 contra el mismo trimestre del año anterior. Es un índice base 100, no un precio en pesos: sirve para comparar variaciones, no para calcular el tamaño del mercado. Fuente: Sociedad Hipotecaria Federal.

Cómo está construido y qué no dice

De dónde salen los datos

Cuatro fuentes, todas públicas y abiertas:

Registro, verificación de avance de obra y producción de vivienda: SNIIV, Sistema Nacional de Información e Indicadores de Vivienda (SEDATU), sobre datos del RUV. A nivel municipio y mes.
Crédito: los cubos de Infonavit y de la banca regulada (CNBV) del mismo SNIIV, con monto en pesos corrientes.
Universo de empresas: DENUE del INEGI, rama SCIAN 2361 (edificación residencial), establecimientos de 11 o más personas.
Precios: Índice SHF de Precios de la Vivienda, Sociedad Hipotecaria Federal, T2 2026, por entidad federativa.

El índice de precios no son pesos

El Índice SHF es un número base 100, no un precio. Sirve para comparar cuánto varió el precio entre períodos y entre estados; no para multiplicarlo por el número de viviendas y estimar el tamaño del mercado. Ese cálculo no se puede hacer con esta fuente y en este informe no está hecho.

Por qué todas las comparaciones son de enero a julio

El SNIIV publica con unos dos meses de rezago y no señala que el año en curso está incompleto: al 5 de octubre de 2026 el último mes disponible es julio de 2026. Comparar ese acumulado contra un año entero infla cualquier variación. Cada año de este informe está recortado a los mismos 7 meses.

Qué NO dice este informe

No es toda la vivienda de México. El RUV cubre la vivienda susceptible de recibir financiamiento institucional; la obra que se financia por fuera no aparece. Por eso hay estados con mercados grandes y pocos registros.
El DENUE cuenta establecimientos, no empresas: una constructora con sucursales cuenta varias veces. Sirve para comparar estados entre sí, no para decir cuántas constructoras hay en el país.
El cociente verificación/registro compara cohortes desfasadas, no una conversión. Que un municipio tenga pocas viviendas verificadas en 2026 es lo esperable: el registro va adelante de la obra por diseño. Sólo es comparable contra otros municipios del mismo año.
La población municipal es del Censo 2020 del INEGI, el último disponible. Tiene seis años: sirve para dar escala, no para calcular una tasa exacta.
Los créditos de la banca y del Infonavit no se suman: son registros distintos y una misma operación puede aparecer en los dos (cofinanciamiento).
La cifra del último mes es provisional: la fuente puede rectificarla.

Reproducibilidad

Todos los números salen de consultas públicas y sin credenciales a la API del SNIIV, y de la API del DENUE con token gratuito. Cualquiera puede rehacer el cálculo.